Tout savoir du DPE classe E : location et vente

Qu’est-ce que le DPE classe E ?

Avant de revenir en détail sur les implications d’un logement de classe E, on revient rapidement sur ce qui définit ces biens.

Définition de la classe E du DPE

Vous le savez très certainement, le DPE ou diagnostic de performance énergétique classe via une étiquette allant de A à G tous les logements (appartement, maison, immeuble en copropriété). A étant la classe la plus performante sur le plan énergétique, G la classe qui l’est le moins.

Pour évaluer la performance énergétique d’un logement, la réforme de 2021 a introduit un double seuil. Avec à la fois la prise en compte de la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (GES).

Pour un logement, le diagnostic de performance énergétique sera de classe E si : 

• Sa consommation d’énergie primaire est entre 251 et 330 kWh/m² par an ;
• Ses émissions de gaz à effet de serre sont comprises entre 51 et 70 kg  CO₂ eq/m² par an.

La réforme de 2021 a également élevé les seuils du DPE E. Auparavant, pour qu’un logement soit classé E, il fallait que sa consommation d’énergie soit comprise entre 231 à 330 kWh/m². Et que ses émissions de gaz à effet de serre se situent entre, 36 à 55 kg CO2/m².

Quels sont les problèmes rencontrés dans les logements de classe E ?

Les maisons, appartements et immeubles dotés d’une classe E au DPE subissent les mêmes problèmes que l’on peut regrouper dans différentes catégories.

• L’isolation défectueuse. Les logements classés E ne disposent pas en règle générale d’une bonne isolation. Les pertes de chaleur et d’énergie sont importantes que ce soit au niveau des murs, des combles et des toitures, du plancher. Idem pour ce qui est des menuiseries et des fenêtres, on rencontre souvent du simple vitrage dans les DPE E.
• Un système de chauffage médiocre. L’autre élément qui pénalise fortement les logements classés E, c’est bien leur système de chauffage qui n’est plus aux normes actuelles et consomme trop (et pollue). On retrouve fréquemment des vieilles chaudières au gaz, des systèmes de chauffage au fioul. Un mode de chauffage qui cumule émissions de CO2 et facture élevé.
• Une ventilation pas adaptée. Dans les logements classés E au DPE, la ventilation rencontrée ne convient pas. Le système en place ne favorise pas la circulation de l’air et n’évacue pas l’humidité. Soit il s’agit de vieilles VMC, soit il n’y a tout simplement pas de VMC dans le logement. Dans tous les cas, la qualité de l’air est mauvaise, ce qui a un impact sur la santé des occupants.

Quelles conséquences pour un logement classé E au DPE ?

Un logement classé E au DPE n’est pas un logement performant sur le plan énergétique. Ce n’est pas pour autant une passoire thermique, seuls les biens classés F ou G ont ce statut aujourd’hui. Toutefois, l’impact à habiter ou posséder un bien peu performant comme un DPE E est réel.

Aujourd’hui, les acheteurs se tournent en priorité (et quand ils le peuvent) vers des habitations qui ont les meilleures classes énergétiques. C’est normal. Un DPE F ou G, mais aussi E, implique des travaux de rénovation pour remettre le bien aux normes actuelles. Les logements les moins bien classés ont des problèmes d’isolation, de chauffage, de ventilation, de confort d’été, etc. Tous ces aspects ont un impact sur la qualité et le confort de vie des occupants. Avec un DPE E, les futurs occupants peuvent s’attendre à avoir des factures d’énergie importantes à régler.

Un prix de vente moins élevé

D’après plusieurs études dont nous avions déjà fait mention, l’impact du DPE sur le prix de vente d’un bien est réel. Le prix de vente pour un bien classé E au DPE est inférieur de 5 % (- 157 €/m² en moyenne) par rapport à un bien de classe D. Une baisse qui varie selon les régions d’ailleurs, à Paris et en Île-de-France la décote est moins forte qu’ailleurs. Mais dans tous les cas, la perte de valeur du logement est réel face à des biens mieux classés au DPE.

Les logements classés E n’ont pas vécu de la même façon les évolutions des prix de l’immobilier ces dernières années. Sur la période du 1er juillet 2021 jusqu’au 1er janvier 2025, en moyenne le prix des biens classés E a baissé de 0,6 % en France. Tandis que les prix augmentaient de 3,4 % pour les biens classés A, B, C ou D au DPE. La perte de valeur est flagrante sur la période étudiée².

L’autre point à souligner, est la proportion des acheteurs à faire des offres d’achat plus “agressives” quand le bien possède un mauvais DPE. Ces derniers tentent de faire davantage baisser le prix de vente, conscients qu’il va falloir ensuite faire des travaux de rénovation. Selon Seloger, les biens classés E sont négociés en moyenne à -5,2 % par rapport à leur prix initial.

L’impact sur la location

Depuis 2007, il est obligatoire d’afficher le DPE sur une annonce de location. Les locataires regardent depuis attentivement cet indicateur. Cela leur permet d’avoir une idée des conditions de vie et des factures d’énergie dont ils devront s’acquitter.

Les habitations avec un DPE E sont loin d’être les plus prisées sur le marché de la location. Et cela a un impact sur le loyer. En prenant l’exemple de Paris, on se rend compte qu’un logement classé A se loue 3€/m2 plus cher qu’un bien classé D. Et inversement, un logement classé E au DPE se loue, 0,6 % moins cher qu’un bien classé D.

Une interdiction à la location des DPE E en 2034

La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a introduit de nombreuses mesures visant à lutter contre le réchauffement climatique. Parmi les différentes mesures, certaines ont directement trait au logement et notamment à la lutte contre les passoires énergétiques.

Le gel des loyers des DPE F et G a été mis en place dès l’été 2022. Et depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Ils seront suivis au 1er janvier 2028 par les biens ayant un DPE F. Et enfin, au 1ᵉʳ janvier 2034, ce sera au tour des DPE classés E d’être interdits à la location. À cette date, les DPE E seront donc considérés à leur tour comme des passoires énergétiques.

En tant que propriétaire d’un logement noté E et qui souhaite le conserver en location, vous avez intérêt à planifier une rénovation énergétique dans les prochaines années. Sous peine de ne plus pouvoir relouer votre bien, ce qui s’est produit pour beaucoup de propriétaires d’habitations classées G au 1er janvier.

Puis-je louer un logement classé E ?

Oui bien sûr. Rien de ne vous empêcher de louer votre logement si celui-ci est doté d’une étiquette DPE E. Toutefois, il faut garder en tête qu’au 1ᵉʳ janvier 2034, les DPE E (sauf modification de calendrier d’ici là) seront interdits à la location. Concrètement, si votre locataire quitte l’habitation, vous ne pourrez plus remettre ce bien sur le marché. Et tant que vous avez un locataire, vous aurez l’interdiction d’augmenter le loyer. 

Puis-je vendre un logement classé E ?

Il n’y a aucune interdiction à la vente d’un logement en rapport avec la classe énergétique. Que votre logement soit classé avec une étiquette E, F ou G au DPE n’a pas d’incidence sur le fait de pouvoir le vendre. En revanche, les acheteurs auront tendance à vous faire des offres d’achat plus agressive par rapport à un bien mieux classé au DPE.

Que faire si mon logement a un DPE classe E ?

Mauvaise isolation, difficulté à chauffer correctement l’habitation, facture d’énergie élevée…,  mais aussi perte de valeur et d’attractivité, voilà autant de problématiques liées à un DPE avec une étiquette énergie E. Dans ces conditions, on ne peut que vous recommander dans ces conditions de vous lancer dans la rénovation énergétique de votre bien. Vous allez être gagnant sur de nombreux tableaux et gagner en confort de vie.

Plutôt que d’attendre 2033 pour faire des travaux et vous y prendre à la dernière minute, il est judicieux de se lancer bien en amont. La durée des travaux, surtout si les besoins sont importants, peut être conséquente. Et surtout, vous pouvez dès aujourd’hui profiter d’aides financières pour rénover. Rien ne dit que ce sera encore le cas dans quelques années. Se lancer dans des travaux de rénovation aujourd’hui, c’est donc être dans les meilleures conditions pour le faire.

1. Faire un audit énergétique

La première des choses à faire est de réaliser un audit énergétique. Cette étude va vous permettre de déceler toutes les failles de votre logement, et les éléments sur lesquels faire des travaux en priorité (isolation, système de chauffage ou production d’eau chaude…). L’idée est d’avoir une vision globale de l’habitation avec ses défauts et les travaux les plus pertinents à faire en fonction de la classe énergétique visée.

2. Vérifier son éligibilité aux aides à la rénovation

Beaucoup de propriétaires n’entreprennent pas de travaux de rénovation, tout simplement parce que cela coûte trop cher. Pour aider les particuliers et les copropriétés, l’État a mis en place plusieurs dispositifs visant à encourager la rénovation des vieux logements.

• MaPrimeRénov’. C’est le dispositif phare permettant de profiter d’aides sur une rénovation globale de son logement ou une rénovation partielle. Les aides sont conditionnées au niveau de revenu de votre ménage et à l’ampleur de la rénovation.
• Les certificats d’économies d’énergie CEE. Il s’agit de subventions versées par les fournisseurs et distributeurs d’énergie lors de rénovation (par exemple lors d’un changement de système de chauffage).
• L’Éco-PTZ est quant à lui un prêt avec 0 % de taux d’intérêt afin d’emprunter pour rénover son habitation. Le montant du prêt peut aller jusqu’à 50 000 euros, de quoi financer un reste à charge pas pris en charger par MaPrimeRénov’.
• Les autres aides. Aux côtés de ces dispositifs, il existe aussi des aides locales versées par les collectivités territoriales selon le type de rénovation. On peut aussi mentionner la TVA au taux réduit de 5,5 % appliquée par les artisans RGE sur les travaux de rénovation énergétique (achat de matériel et de fourniture notamment).

3. Faire les travaux de rénovation

Améliorer l’isolation thermique

Si vous rénovez votre maison, sachez que la principale déperdition de chaleur se fait par la toiture (25 à 30 % en moyenne). On retrouve ensuite les planchers bas pour 10 %, les fenêtres et menuiseries (10 à 15 %), les murs (20 à 25 %), les ponts thermiques (10 %). L’isolation thermique doit donc se concentrer en priorité sur les principales faiblesses de la structure de votre logement. Vous disposez aujourd’hui d’un vaste panel de matériaux isolants aux performances bien meilleures que par le passé. Discutez-en avec votre artisan pour connaître les solutions les plus adaptées en fonction de votre budget de rénovation.

S’équiper d’un système de chauffage performant

Tout comme l’isolation, le choix du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, est le nerf de la guerre en matière de rénovation. Pour faire passer son étiquette DPE de E à D et plus, dites adieu aux chaudières à gaz ou au fioul, mais aussi aux cheminées et inserts. 

Vous disposez d’un large éventail de solutions techniques. Que ce soit du côté des pompes à chaleur (air/eau, géothermique), des chauffes-eau solaire, mais aussi des poêles à granulés et des poêles à bûches, il existe beaucoup de possibilités (et qui sont aidées financièrement par MaPrimeRénov’). Coupler son équipement de chauffage à la production d’énergie renouvelable est aussi un vrai plus dans le cadre d’une rénovation, vous baissez vos GES et votre facture d’énergie en parallèle.

Installer une ventilation efficace

Condensation, moisissures, forte odeur… sont de signes qui ne trompent pas. Votre logement est mal ventilé. Il est donc nécessaire d’installer une VMC si ce n’est pas le cas, voire une VMC à double-flux, plus performante.