Tout comprendre au DPE F

Sur les 30,6 millions de résidences principales que compte la France, 8,1 % sont des logements dotés d’un DPE de classe F¹. Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement en tant que vendeur ? Ou si vous êtes bailleur locatif, quelles sont les interdictions et les règles à la location ? On fait le point ensemble pour tout comprendre aux enjeux du DPE F. 

Ce qu’il faut retenir des enjeux du DPE F

• Une habitation avec un DPE est considérée comme une passoire thermique.
• Depuis 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un DPE F en location.
• Avec le changement de coefficient relatif au chauffage, le 1ᵉʳ janvier, 600 000 logements vont sortir du statut de DPE F et obtenir une étiquette E.
• 1ᵉʳ janvier 2028, il sera interdit de mettre en location des logements avec un DPE F.
• Un logement dont le prix de vente est fixé plus bas en moyenne que ceux avec des DPE D et plus.

Qu’est-ce que le DPE classe F ?

Définition de la classe F du DPE

Un logement avec une étiquette F au diagnostic de performance énergétique (DPE) est doté des caractéristiques suivantes : 

• Sa consommation d’énergie primaire se situe entre 330 et 419 kWh/m²/an ;
• Ses émissions de gaz à effet de serre sont comprises entre 70 et 99 kg CO₂ eq/m² par an.

DPE F = passoire thermique

Le point le plus important à retenir est qu’un logement ayant reçu une étiquette F au DPE est considéré comme une passoire thermique (à l’instar des DPE G). Dans une telle habitation, les factures énergétiques sont très élevées à cause de problèmes tant au niveau du système de chauffage que de l’isolation. 

Sur ces deux points, il y a de gros défauts qui nuisent à la qualité de vie et au confort des habitants (courant d’air, parois froides, mauvaise régulation de chaleur, pollution, etc.). Depuis plusieurs années, l’État a décidé d’en finir avec les passoires énergétiques. L’idée est d’inciter les particuliers à rénover leur habitation, ce qui va favoriser de facto la transition énergétique.  

Les logements classés F au DPE présentent les mêmes problèmes qu’on peut regrouper en 3 catégories principales.

1. Une isolation thermique médiocre. Les logements F font honneur à leur titre de passoire thermique, puisqu’ils ne retiennent pas la chaleur en hiver. Inversement l’été ils peuvent se transformer en bouilloire thermique (il est alors difficile de rafraîchir l’intérieur). Le problème d’isolation peut être global ou venir d’un point précis : toiture et combles, murs, planchers, menuiseries. Sortir d’un DPE F signifie pour un propriétaire travailler sur plusieurs points problématiques liés à l’isolation. 
2. Un système de chauffage vieux et polluant. Un DPE F se caractérise aussi par son système de chauffage défaillant. Il peut s’agir d’une vieille chaudière au fioul ou au gaz, d’un chauffage électrique ancien (type radiateur grille-pain). Dans tous les cas, ces systèmes consomment beaucoup trop pour des résultats mauvais et engendrent une réelle pollution.
3. Une ventilation inefficace. Un système de ventilation efficace est ce qui définit les logements performants sur le plan énergétique. À l’inverse, dans un DPE F, l’humidité stagne dans les pièces d’eau, la circulation de l’air est aussi défaillante, ce qui nuit à la qualité de l’air. La présence d’une VMC est plutôt rare ou alors il s’agit d’une vieille VMC peu adaptée et qui fonctionne mal.

Quelles sont les conséquences d’un logement classé F au DPE ?

Au 1ᵉʳ janvier, une nouvelle méthode de calcul va entrer en vigueur. La décision a été stipulée par arrêté en août. Concrètement, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE fixé à 2,3 va être abaissé à 1,9. Le but est de rééquilibrer le calcul qui pénalise beaucoup trop les logements chauffés à l’électricité.

Des centaines de milliers de logements vont ainsi voir leur DPE être modifié. On estime que 600 000 biens immobiliers classés F aujourd’hui vont passer en catégorie E².

Une réglementation de plus en plus sévère avec les DPE F

Comme vous le savez depuis 2007, le DPE est obligatoirement affiché sur une annonce de location. C’est d’ailleurs un indicateur très scruté par les candidats, un DPE F fait davantage fuire les locataires vu les problèmes qui en découlent. Avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le Gouvernement entend en finir avec les passoires thermiques. Plusieurs mesures ont été introduites dans ce sens.

Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer dans une passoire thermique (DPE F et G).

• Entre deux locations ou lors de la création du nouveau bail ;
• D’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ;
• D’effectuer une révision annuelle du loyer si cela est prévu dans le bail.

Plus récemment, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tous les DPE G sont interdits à la location. Et le 1ᵉʳ janvier 2028, ce sera au tour des DPE F d’être interdits à la location.

Il n’y a donc pas de temps à perdre pour les propriétaires d’un bien classé F. L’échéance de 2028 est très proche et quand on veut transformer son vieux logement en bien immobilier performant sur le plan énergétique, les travaux de rénovation doivent être programmés très vite. Surtout s’il s’agit d’un appartement en copropriété, car, entre le projet de rénovation, l’assemblée générale, le vote des travaux, leur réalisation, plusieurs années peuvent s’écouler.

L’impact sur le prix de vente

Vendre une passoire thermique n’a rien d’anodin. Comparés à un bien performant, les prix de vente des passoires énergétiques F et G sont bien inférieurs. Par exemple, en Nouvelle-Aquitaine, une maison classée F est vendue en moyenne 18 % moins cher qu’un logement classé D au DPE³. En Bretagne ce chiffre est de -13 % pour une maison et de -5 % pour un appartement. À l’inverse, les habitations classées A et B au DPE sont beaucoup plus valorisées. 

Cette tendance s’est confirmée chaque année, comme le rappelle Seloger. Les logements les plus énergivores, notamment les DPE F, ont vu leurs prix chuter de 3,5 % depuis 2021. En 2025, “les maisons notées F ou G affichent un prix 22 % moins élevé que les maisons notées D(4)”. 

On pourrait multiplier les exemples à l’infini, le point à retenir est qu’un appartement ou une maison F au DPE se vend moins bien et à un prix inférieur.

Que faire si mon logement a un DPE classe F ?

Comme on l’a évoqué, habiter ou mettre en location un logement avec une étiquette énergétique F n’est pas sans susciter des problèmes. En plus d’affecter le confort de vie et vos factures d’énergie, l’interdiction à la location et tout simplement la perte de valeur du logement pèsent tout autant.

Dans ces conditions, il est urgent de lancer un projet de rénovation énergétique de votre bien. Vous allez être gagnant sur de nombreux tableaux et gagner en confort de vie (vous ou votre locataire). D’autant que vous êtes probablement éligibles à de nombreuses aides financières pour alléger la facture de la rénovation.

1. Faire un DPE ou un audit énergétique

Depuis la refonte du diagnostic de performance énergétique en 2021, le DPE intègre de nombreuses recommandations sur la façon d’améliorer votre étiquette énergétique. Sont affichés les montants et consommations annuels d’énergie (chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, auxiliaires) et la répartition des dépenses. Cela permet d’identifier un système de chauffage défaillant. 

Vous avez aussi désormais une vue d’ensemble du logement avec le niveau d’isolation par segment (mur, plafond/toiture, plancher bas) et une qualification d’insuffisante à bonne. Vous avez aussi des explications sur les travaux essentiels à faire et ceux à envisager. Si votre DPE n’est plus à jour, c’est par là qu’il faut commencer.

L’audit énergétique vient compléter le DPE, il est d’ailleurs obligatoire en cas de vente depuis plusieurs années. Cela permet de poser un diagnostic global et détaillé de votre logement, tous les éléments sont passés en revue. Mais le point fort de l’audit est de vous proposer plusieurs scénarios de travaux afin d’améliorer la performance du bien. Vous visualisez l’étiquette énergétique qui sera obtenue après rénovation ainsi que le coût des travaux, les économies d’énergie et enfin l’impact en euros sur la facture d’énergie.

2. Demander les aides à la rénovation

Certes, un projet de rénovation pour une maison ou un appartement avec une étiquette F peut coûter cher, cependant il y a une multitude d’aides financières. L’État encourage vivement la rénovation depuis plusieurs années, surtout des passoires thermiques. 

Beaucoup de propriétaires n’entreprennent pas de travaux de rénovation, tout simplement parce que cela coûte trop cher. Pour aider les particuliers et les copropriétés, a mis en place plusieurs dispositifs visant à inciter la rénovation des vieux logements.

• MaPrimeRénov’. Il s’agit du dispositif phare ouvrant droit à des aides à la rénovation. Soit dans le cadre d’une rénovation globale de son logement (Parcours rénovation d’ampleur), soit dans le cadre d’une rénovation partielle (Parcours par gestes). Les aides sont conditionnées à la fois aux ressources de votre foyer fiscal et à l’ampleur de la rénovation. Malgré les atermoiements récents (arrêté puis redémarrage en 2025), le dispositif est encore maintenu en 2026.
• Les certificats d’économies d’énergie CEE. Les CEE sont des subventions versées par les fournisseurs et distributeurs d’énergie lors de rénovations (par exemple lors d’un changement de système de chauffage). Loin d’être marginales, les primes CEE peuvent grandement participer financièrement à une rénovation, plusieurs équipements voient les primes des CEE augmenter fin 2025, notamment les pompes à chaleur.
• L’Éco-PTZ est un prêt avec 0 % de taux d’intérêt permettant d’emprunter pour rénover son habitation. Le montant du prêt va dans certains cas jusqu’à 50 000 euros, de quoi financer un reste à charge que MaPrimeRénov’ ne prend pas.
• Les autres aides à la rénovation. Aux côtés de ces dispositifs, il existe aussi des aides locales versées par les collectivités territoriales selon le type de rénovation. On ne peut que vous recommander de vous rendre sur le site de l’Anil pour découvrir ce à quoi vous pourriez avoir droit. D’ailleurs ce sont les ménages modestes et les passoires thermiques qui sont le plus aidés par les collectivités. On peut aussi évoquer la TVA au taux réduit de 5,5 %. Ce taux réduit est directement appliqué par les artisans RGE sur les travaux de rénovation énergétique (achat de matériel et de fourniture).

3. Faire les travaux de rénovation

Améliorer l’isolation thermique

Installer un nouveau système de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans une passoire thermique sans revoir l’isolation est rarement efficace. L’isolation, c’est réellement le nerf de la guerre dans un projet de rénovation énergétique global. La déperdition de chaleur se fait avant tout par la toiture et les combles (25 à 30 %). Viennent ensuite les planchers bas pour 10 %, les fenêtres et menuiseries (10 à 15 %), les murs (20 à 25 %), les ponts thermiques (10 %). Vous bénéficiez aujourd’hui d’un vaste panel de matériaux isolants aux performances bien meilleures que par le passé. Le mieux est d’en discuter avec votre artisan pour connaître les solutions les plus adaptées en fonction de votre budget de rénovation et de la configuration du logement.

S’équiper d’un système de chauffage performant

Tout comme l’isolation, le choix du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire est incontournable en matière de rénovation. Pour atteindre une étiquette DPE de E à D et plus, dites adieu aux chaudières à gaz ou au fioul ou aux cheminées et inserts. 

Vous disposez d’un large éventail de solutions techniques. Que ce soit du côté des pompes à chaleur (air/eau, géothermique), des chauffe-eau solaires, mais également des poêles à granulés et des poêles à bûches, il existe beaucoup de possibilités (et qui sont aidées financièrement par MaPrimeRénov’). Coupler son équipement de chauffage à la production d’énergie renouvelable est aussi un vrai plus dans le cadre d’une rénovation, vous baissez vos GES et votre facture d’énergie en parallèle.

Choisir entre rénover, vendre ou louer en l’état

En tant que propriétaire d’un logement F, trois options s’offrent à vous : engager des travaux de rénovation énergétique, vendre le bien en l’état ou le conserver en location malgré les réglementations qui vous pénalisent. Chacune de ses possibilités présente des enjeux réglementaires et patrimoniaux différents.

Rénover avant une vente : augmenter la valeur de son immobilier

Engager des travaux de rénovation énergétique avant de vendre un logement classé DPE F peut augmenter significativement sa valeur sur le marché. En améliorant la performance énergétique du bien (passage à un DPE D, C ou plus), le logement devient plus attractif pour les acquéreurs. Ces derniers savent qu’ils auront moins de travaux à effectuer et que leurs charges énergétiques seront réduites.

La rénovation va également servir à :

• Réduire le délai de vente ;
• Limiter les négociations à la baisse à cause du mauvais classement DPE ;
• Rassurer les acheteurs face aux futures obligations réglementaires ;
• Augmenter le confort et l’état général du logement.

Vendre un logement avec un DPE F : une décote à anticiper

Vendre un logement classé DPE F sans effectuer de travaux est tout à fait envisageable, toutefois cela engendre généralement une décote sur le prix de vente. Les acheteurs intègrent dans leur offre d’achat le coût des travaux pour améliorer la performance énergétique. Les négociations sont beaucoup plus agressives de la part des acheteurs pour les passoires thermiques.

Louer un logement en DPE F : des contraintes réglementaires

Conserver un logement classé DPE F à la location vous expose à de nouvelles contraintes. Depuis 2022, les logements considérés comme des passoires thermiques sont soumis à un gel des loyers, empêchant toute augmentation lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.

À moyen terme, la réglementation évolue vers une interdiction progressive de la location des logements énergivores en 2028 pour les DPE F. Cela va rendre la location d’un bien classé F impossible sans travaux de rénovation. À cela s’ajoutent :

• Des charges énergétiques élevées pour les locataires ;
• Une attractivité réduite sur le marché locatif ;
• Un risque de dévalorisation du patrimoine immobilier.

Dans ce contexte, engager des travaux de rénovation énergétique apparaît souvent comme la solution idoine pour sécuriser la location du bien et préserver sa valeur.