Interdiction de location DPE F : où en est-on en 2026 ?

Mettre en location un logement F au DPE n’est pas sans risque. Dès le 1ᵉʳ janvier 2028, les logements étiquetés F seront considérés comme non décents. À ce titre, ils ne pourront plus être mis en location comme les logements classés G qui eux sont interdits à la location depuis 2025. Mais ce ne sont pas les seules règles encadrant la location d’un bien F au DPE. Explications.

Ce qu’il faut retenir

• Un logement au DPE F est considéré comme une passoire thermique, la consommation énergétique est trop élevée et il pollue tout autant.
• Depuis 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements F et G entre deux locations ou lors du renouvellement de bail.
• 1ᵉʳ janvier 2028, les logements classés F au DPE seront interdits à la location sans amélioration de leur DPE.
• Faire des travaux de rénovation a un coût mais vous disposez de nombreuses aides financières (MaPrimeRénov’, CEE, aides locales).
• Lorsque vous mettez en vente un logement F, il faut au préalable réaliser un audit énergétique.

La réglementation encadrant la location de logements F au DPE : un cadre de plus en plus contraint

Contrairement à des logements dotés d’un bon DPE A, B, C, voire D, les biens immobiliers classés F en location sont davantage encadrés. Le but de cette réglementation est d’encourager les propriétaires à faire des rénovations pour diminuer le nombre de passoires énergétiques et favoriser de ce fait la transition énergétique.

L’interdiction d’augmenter le loyer depuis 2022

Avec la loi Climat et Résilience de 2021, il est interdit depuis le 24 août 2022 d’augmenter le loyer dans les logements possédant un DPE F ou G. La mesure est valable pour tous les contrats de location établis depuis cette date (mais l’effet n’est pas rétroactif). La loi s’applique aussi depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 dans les territoires d’outre-mer.

Concrètement, en tant que propriétaire d’un bien en location F, vous ne pouvez plus : 

• Demander un loyer supérieur à l’ancien loyer lors de la création d’un nouveau bail.
• Demander un loyer supérieur au locataire lors du renouvellement du bail.
• Effectuer une révalorisation annuelle du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) si cela était stipulé dans le bail.

Pour les propriétaires bailleurs, il s’agit d’un cadre beaucoup plus contraignant. Sans travaux de rénovation, le rendement locatif du bien est voué à diminuer. Le logement perd en valeur locative.

À noter que les meublés de tourisme ne sont pas touchés par cette mesure.

L’interdiction de mise en location en 2028 des DPE F

La loi Climat et Résilience a aussi introduit un calendrier d’interdiction des passoires énergétiques. Le but est de retirer du marché de la location ces logements qui pénalisent les locataires (surconsommation, inconfort…). Les biens en location sont donc soumis à des seuils de performance. Si le logement dépasse un certain seuil, il ne peut plus être mis en location car considéré comme non décent en l’état et devant faire l’objet de travaux.

La notion de décence est ici cruciale, c’est ce qui détermine les caractéristiques minimum de confort d’une location. Le dépassement de seuil de consommation dans un DPE rend le logement non décent et donc impossible à louer (article 6 loi du 89-462 et décret 2022¹). 

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les logements dépassant le seuil de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (en métropole) ne peuvent plus être mis en location. Il s’agit des logements G+ au DPE.
• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tous les logements G, consommant plus de 420 kWh/m²/an sont interdits à la location.
• Et le 1ᵉʳ janvier, tous les logements F, consommant 330 kWh/m²/an seront soumis à leur tour à l’interdiction de location.

Pour les collectivités d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), l’échéancier est un peu différent. L’interdiction de location des logements non décents est décalée. Les biens avec une étiquette énergétique G seront interdits à partir du 1ᵉʳ janvier 2028. Les biens avec une étiquette énergétique F seront eux interdits seulement à partir du 1ᵉʳ janvier 2031.

En tant que propriétaire, si vous proposez sur le marché de la location un logement indécent, vous vous exposez. Le locataire est en droit de saisir le juge pour vous contraindre à réaliser des travaux afin d’améliorer la performance énergétique. Vous pouvez être contraint de diminuer le loyer ou de le suspendre en attendant la réalisation des travaux.

Les règles spécifiques à la location de meublés touristiques

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a introduit des obligations relatives au DPE pour les meublés touristiques.

Les nouveaux meublés touristiques proposés à la location doivent disposer d’une étiquette énergétique comprise entre A et E depuis le 21 novembre 2024. Cela signifie que depuis près d’un an, il est interdit pour les logements F de devenir des meublés touristiques et d’être proposés à la location. La prochaine échéance est celle du 1ᵉʳ janvier 2034 puisque cette fois la location d’un meublé touristique concernera uniquement les locations avec un DPE de A à D.

Les propriétaires qui choisissent de mettre en location malgré tout leur meublé de tourisme s’exposent à une amende administrative allant jusqu’à 5 000 euros.

L’obligation d’effectuer un audit énergétique dans le cadre d’une vente

L’audit énergétique est un diagnostic visant à réaliser un état des lieux complet de la performance énergétique d’un logement. Il sert à identifier les faiblesses du bâtiment et à proposer des travaux pour améliorer ses performances. Pour l’acheteur, il s’agit d’un document précieux qui lui permet de connaître les travaux urgents à effectuer et le budget qu’il faut prévoir à cet effet. Les modalités de l’audit sont définies dans l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’obligation d’effectuer un audit énergétique en plus du diagnostic de performance énergétique a été instaurée ici aussi dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Ainsi, c’est depuis le 1ᵉʳ avril 2023 que tous les logements avec un DPE F ou G doivent faire l’objet d’un audit énergétique avec leur vente. Dans les collectivités d’outre-mer, la mesure est effective depuis le 1ᵉʳ juillet 2024.

Enfin, l’obligation de diagnostic avant-vente a été étendue au DPE E le 1ᵉʳ janvier 2025, puis elle touchera les DPE D en 2034.

Quels travaux pour un DPE F pour sortir du statut de passoire thermique ?

Le rapport Sichel² paru en 2021 mettait l’accent sur un point particulièrement important autour de la question de la rénovation des passoires énergétiques, la problématique du coût. Transformer un logement classé F au DPE en logement avec une étiquette D ou plus représente un effort financier conséquent pour un propriétaire. Les estimations sont les suivantes :

• Coût minimal pour sortir du statut de passoire énergétique dans un appartement : environ 15 000 euros.
• Coût maximal pour sortir du statut de passoire énergétique pour un pavillon : environ 60 000 euros.
• Coût moyen pondéré, approximativement 38 000 euros.

Des chiffres qui donnent une idée des efforts à consentir pour permettre à un logement de rester sur le marché de la location en 2028. Si vous louez une maison, les travaux peuvent aller assez vite à condition de lancer son projet très bientôt. En revanche, en copropriété, les délais sont différents, vous devrez attendre la prochaine Assemblée Générale (AG) pour initier des travaux de rénovation importants. Et ces derniers font l’objet d’un vote. Certains propriétaires peuvent empêcher la copropriété de faire des travaux. Voilà pourquoi il est aussi important de s’y prendre tôt pour lancer un projet de rénovation.

Rénover un logement classé DPE F : un coût élevé, mais largement compensé par les aides

Le coût des travaux ne doit pas être un frein systématique. Depuis plusieurs années, l’État multiplie les dispositifs pour encourager la rénovation énergétique, en ciblant en priorité les passoires thermiques, dont les logements classés F font partie.

MaPrimeRénov’ : le dispositif central de la rénovation énergétique

MaPrimeRénov’ constitue aujourd’hui le dispositif principal pour financer des travaux de rénovation énergétique. L’aide peut être mobilisée dans deux cadres distincts :

• La rénovation d’ampleur, visant une amélioration globale de la performance énergétique du logement. L’appartement ou la maison va gagner au moins 2 classes énergétiques (F à D par exemple).
• La rénovation par gestes, pour des travaux ciblés comme l’isolation ou le remplacement du système de chauffage.

Le montant de l’aide dépend à la fois des revenus du foyer fiscal et de l’ampleur des travaux engagés. Malgré plusieurs ajustements ces dernières années, le dispositif devrait être maintenu en 2026, ce qui procure une visibilité appréciable aux propriétaires bailleurs concernés par un DPE F en location. D’ailleurs, les logements avec des étiquettes G, F et E restent des cibles prioritaires pour MaPrimeRénov’.

Les certificats d’économies d’énergie (CEE)

Les certificats d’économie d’énergie (CEE) sont des primes versées par les fournisseurs et distributeurs d’énergie lors de travaux de rénovation énergétique. Par exemple, lors du remplacement d’un système de chauffage obsolète (chauffage au fioul par une pompe à chaleur air-eau). Loin d’être anecdotiques, les aides financières des CEE peuvent représenter une part significative du financement, notamment pour certains équipements.

À noter que plusieurs primes CEE sont revalorisées à partir de fin 2025, en particulier pour les pompes à chaleur, renforçant encore l’intérêt de ce dispositif pour sortir un logement du statut F au DPE.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L’éco-PTZ finance quant à lui des travaux de rénovation énergétique avec un taux à 0 % d’intérêt. Le montant de l’aide peut atteindre 50 000 euros dans certains cas. Ce prêt est particulièrement utile pour couvrir le reste à charge non pris en compte par MaPrimeRénov’ ou les CEE. Il facilite ainsi le passage à l’acte pour les propriétaires bailleurs.

Les aides complémentaires et avantages fiscaux

En complément des dispositifs nationaux, il existe également des aides locales accordées par les collectivités territoriales, variables selon la nature des travaux et la situation du logement. Les ménages modestes et les logements classés passoires thermiques sont généralement les plus accompagnés.

Il est vivement conseillé de consulter le site de l’ANIL, qui centralise les informations sur les aides disponibles. Enfin, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 %, appliquée directement par les artisans certifiés RGE sur la fourniture et la pose des équipements.

Rénover efficacement un logement classé DPE F

Priorité à l’isolation thermique

Dans un logement classé DPE F, entreprendre des travaux de rénovation énergétique commence par l’amélioration de l’isolation thermique. Remplacer uniquement le système de chauffage sans traiter les soucis d’isolation thermique risque de n’avoir qu’un impact limité sur la performance énergétique globale. Pour maximiser l’efficacité des rénovations, il est essentiel de conduire un audit énergétique préalable.

Les principales sources de déperditions de chaleur dans un logement sont les suivantes :

• La toiture et les combles : 25 à 30 % ;
• Les murs : 20 à 25 % ;
• Les fenêtres et menuiseries : 10 à 15 % ;
• Les planchers bas : environ 10 % ;
• Les ponts thermiques : environ 10 %.

Aujourd’hui, le marché offre un vaste éventail de matériaux isolants très performants, bien au-delà de ceux utilisés autrefois. Le choix des solutions dépendra de la configuration du logement et du budget, ce qui souligne l’importance d’un dialogue approfondi avec un artisan qualifié.  

Installer un système de chauffage performant et adapté

Pour améliorer une étiquette énergétique F et viser une étiquette D ou supérieure, il est crucial d’optimiser le système de chauffage et de production d’eau chaude dans les logements en location. Cela passe par le remplacement des chaudières au fioul ou au gaz anciens, ainsi que des cheminées ouvertes ou des inserts peu performants, par des équipements plus efficaces sur le plan énergétique. 

Cette étape s’inscrit dans une démarche de rénovation énergétique globale, visant à réduire le nombre de passoires thermiques et à respecter les futures normes concernant l’interdiction de location des logements mal classés.

Les alternatives aux systèmes de chauffage vétustes et peu performants sont nombreuses :

• Pompes à chaleur (air/eau, géothermiques) ;
• Chauffe-eau solaires ;
• Poêles à granulés ou à bûches.

Associer un système de chauffage efficace à la production d’énergies renouvelables permet non seulement d’améliorer la classe DPE, mais aussi de réduire durablement les émissions de gaz à effet de serre et la facture énergétique du logement.