Rénover pour louer, quels sont les avantages fiscaux

Pourquoi rénover avant de louer ?

Les travaux en matière d’immobilier, ça fait peur. Et beaucoup de propriétaires cherchent à les éviter. Pourtant, à y regarder de plus près, acheter un bien ancien qu’on va rénover présente au moins 3 grands avantages.

Augmenter la valeur du bien à louer

Acheter un appartement ou une maison que vous allez rénover avant de louer est très intéressant en termes de valorisation du patrimoine. Un bien dégradé se vend plus mal qu’un bien rénové et au goût du jour, c’est plutôt logique. Des travaux de rénovations représentent certes plusieurs dizaines de milliers d’euros pour des grosses réparations, mais, finalement, vous êtes gagnant avec la prise de valeur du bien. 

Valoriser le logement et le rendre plus attractif 

Faire des travaux de rénovation va vous permettre à bien des égards de rendre le logement plus attractif. Meilleure isolation, meilleur équipement de chauffage, pour les futurs locataires, le gain est majeur en matière de confort de vie et de facture d’énergie réduite. Une rénovation dote votre logement d’un bon DPE ce qui est extrêmement valorisant. Les locataires cherchent aujourd’hui de plus en plus des biens ou habiter qui ne soient pas des passoires thermiques. 

Proposer un cadre agréable et confortable sera très apprécié. Idem si les charges sont réduites grâce à un logement économe, c’est très intéressant.

Un bien attractif sur le marché de la location signifie aussi moins de vacance locative. Cela veut dire que votre logement rénové saura rapidement séduire les locataires. À la clé, votre rendement locatif se maintient dans le temps.

Répondre aux exigences légales

En plus de la prise de valeur, rénover un appartement ou une maison peut être indispensable avant une mise en location. En effet, mettre en location implique en tant que propriétaire de respecter différentes normes. Le logement loué doit être “décent”, c’est-à-dire ne pas mettre en danger les occupants et offrir un minimum de confort. Récemment, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est venu apporter des contraintes supplémentaires. 

Ainsi, les logements classés G au DPE sont depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 tous interdits à la location, car il s’agit de passoires thermiques (mauvaise isolation, mauvais équipement de chauffage, trop forte consommation d’énergie, etc.). Si vous faites l’acquisition d’un bien classé G au DPE (voire F puisque l’interdiction approche aussi), il faudra impérativement faire des travaux pour louer.

Les dispositifs pour rénover et bénéficier d’avantages fiscaux

Imaginez, vous rénovez votre investissement locatif pour accroître sa valeur, et en plus, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu. C’est la combinaison gagnante que l’État via quelques dispositifs vous permet de réaliser, à condition de les connaître.

Réduire ses impôts en investissant dans un bien à rénover : la loi Denormandie

Avec la fin de la loi Pinel en 2024, beaucoup d’investisseurs locatifs se sont retrouvés dépourvus de dispositif pour investir et réduire leur impôt sur le revenu. C’était sans compter la loi Denormandie qui est l’équivalent de la loi Pinel, mais dans l’immobilier ancien. La loi Denormandie propose ainsi les mêmes avantages fiscaux quand vous investissez et que vous rénovez le bien avant de le louer, et ce, jusqu’au 31 décembre 2027. Il est donc nécessaire d’acheter un appartement ancien (ou une maison ancienne) nécessitant de lourds travaux pour être mis en location.

Voici les avantages fiscaux du Dernormandie : 

• 6 ans d’engagement de location : réduction d’impôt est de 12 %.
• 9 ans d’engagement de location : la réduction d’impôt est de 18 %.
• 12 ans d’engagement de location : la réduction d’impôt est de 21 %.

Le pourcentage de réduction d’impôt est calculé sur le prix de l’investissement dans la limite de 300 000 euros par opération et par an (ou 5 500 €/m2). En somme, plus vous vous engagez à louer longtemps votre bien rénové, plus l’avantage fiscal est élevé.

Exemple

Vous achetez un petit appartement pour 200 000 euros à Lyon. Vous vous engagez à louer ce logement pendant 9 ans. 

200 000 x 18/100 = 36 000 euros

Vous allez pouvoir déduire 36 000 € de votre impôt sur le revenu durant 9 ans, soit 4 000 euros par an.

Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions. Les conditions portent autant sur la situation du bien, que le locataire ou les travaux de rénovation.

Depuis 2019, il est ainsi possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en réalisant un investissement locatif dans l’ancien via le Denormandie. 

• L’investissement doit se faire dans une des 435 villes éligibles au dispositif (des communes concernées par le plan national Action cœur de ville, qui ont de gros besoins de réhabilitation, etc.)
• Le loyer hors charge du logement en Denormandie doit respecter des plafonds relatifs à la zone géographique (A bis, A, B1, B2).
• Le locataire doit occuper le logement au titre de résidence principale, et il ne peut pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
• Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du montant de l’investissement. Il peut s’agir de travaux d’isolation, du remplacement du système de chauffage et d’eau chaude, des menuiseries et fenêtres, etc. Mais dans tous les cas, les travaux de rénovation doivent être importants.

Le déficit foncier, un avantage fiscal doublé pour les rénovations des logements loués

Le déficit foncier est un avantage fiscal qui fonctionne pour les logements loués vides. L’investisseur doit sélectionner en matière de régime fiscal le régime réel, et non le régime micro-foncier (qui propose un abattement forfaitaire). 

Le déficit foncier résulte ainsi de la différence entre les charges locatives et les revenus fonciers. L’intérêt du déficit est que ce montant peut après être déduit de l’impôt sur le revenu. Plus vous avez de charges, plus vous faites de travaux, plus vous réduisez votre impôt tout en augmentant la valeur de votre location à long terme.

Le déficit foncier permet de déduire : 

• jusqu’à 10 700 € de l’impôt sur le revenu pendant 6 ans et 10 ans des seuls revenus fonciers.
• jusqu’à 21 400 € de l’impôt sur le revenu lors d’une rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2025. Il s’agit des travaux qui permettent de faire évoluer le logement d’un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D. 

D’ici fin 2025, il est donc extrêmement intéressant de faire des travaux de rénovation énergétique, vu que le montant du déficit foncier est doublé.

Les charges pouvant être déduites des revenus fonciers sont les suivantes (la liste n’est pas exhaustive) : 

• Les intérêts d’emprunt immobilier ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les primes d’assurance ;
• La taxe foncière ;
• Les dépenses d’entretien du logement, etc.

L’administration précise toutefois que les travaux de construction ou d’agrandissement du logement ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction en tant que charge. En revanche, cela fonctionne pour les travaux de rénovation, et notamment les travaux de rénovation énergétique qui génèrent ainsi du déficit foncier.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

La loi Malraux est l’une des plus anciennes lois de défiscalisation en France. Elle offre jusqu’à 30 % de réduction d’impôt en cas d’investissement et de travaux dans un bien classé. Le but du Malraux est d’encourager la restauration du patrimoine français via des réductions d’impôts. Soyons franc, ce dispositif fiscal s’adresse surtout aux ménages avec de gros moyens et capables d’entreprendre des rénovations d’envergure.

Tous les logements, vous vous en doutez, ne sont pas éligibles au Malraux. Seuls ceux situés dans certaines zones le sont, par exemple : 

• Un quartier ancien dégradé (QAD) ;
• Un site patrimonial remarquable (SPR) ;
• Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
• Un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;

La réduction d’impôt du Malraux dépend du montant des travaux de rénovation. La limite à ce jour est de 400 000 euros sur 4 ans. Le pourcentage de réduction d’impôt varie ensuite de 22 % à 30 % selon plusieurs critères. 

Mais il existe d’autres conditions à respecter.  

• Un Architecte des Bâtiments de France (ABF), doit vérifier et suivre la rénovation.
• Le logement doit être mis en location 12 mois après la fin du chantier et pour une durée minimum de 9 ans.
• Il est interdit au locataire de faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

Par ailleurs, la réduction d’impôt générée par loi Malraux n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

On peut aussi mentionner le dispositif Loc’Avantages, qui n’oblige pas à proprement parler à faire des travaux pour bénéficier d’avantages fiscaux. Toutefois, le propriétaire doit proposer une location dans l’ancien qui réponde à des critères énergétiques minimum (interdiction de louer un appartement F ou G). Ce qui veut dire faire des travaux de rénovation, si ce n’est pas le cas.

En échange, Loc’Avantages permet à l’investisseur locatif de profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller allant de 15 % à 85 % du montant des loyers. L’investisseur doit simplement offrir au locataire un loyer inférieur à ce qui se pratique sur le marché de la location.

En définitive, le déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu en déduisant les charges supérieures aux revenus locatifs, avec un avantage fiscal doublé si vous optez pour une rénovation énergétique avant fin 2025. D’autres dispositifs comme la loi Malraux ou Loc’Avantages offrent aussi des réductions d’impôt intéressantes, mais c’est à condition de respecter certains critères, comme la localisation, le loyer ou le type de travaux. Pour en savoir plus, demandez conseil à un expert Homélior