Calcul de la plus-value immobilière, le simulateur pour estimer vos gains

Le simulateur de calcul de la plus-value immobilière

Oui, faire des travaux de rénovation dans un logement rapporte gros en tant que propriétaire. Mais il est parfois très difficile de se repérer parmi toutes les aides à la rénovation, ou même de savoir quels sont les travaux les plus pertinents à réaliser dans son logement. C’est par manque d’information que beaucoup de propriétaires n’osent pas se lancer dans des chantiers de rénovation.

Pour estimer le gain financier d’une rénovation par geste ou d’une rénovation d’ampleur, FranceRénov’ a mis au point un simulateur simple et efficace. 

Remplissez le type de logement (maison ou appartement), son adresse, l’étiquette DPE actuelle, la classe énergétique visée (A, B ou C). Vous obtenez ainsi la vraie valeur de votre bien après rénovation. Ce simulateur est complété par un deuxième outil pour estimer précisément le montant des aides et le parcours de rénovation à privilégier.

Découvrez comment utiliser un simulateur de calcul de plus-value immobilière après rénovation.

Comment améliorer la plus-value grâce à la rénovation énergétique ?

L’intérêt du simulateur proposé par France Rénov’ est de faire ressortir le gain intéressant qu’il y a à faire rénover votre bien avant de le mettre en vente. Quand on voit la potentielle plus-value à réaliser, cela donne matière à réfléchir. D’autant que les aides MaPrimeRénov’ couplées aux Certificats d’économies d’énergie (CEE) permettent de faire baisser la facture finale.

Pourquoi un mauvais DPE pèse autant sur la plus-value ?

Le diagnostic de performance énergétique est, on le disait plus haut, un outil très important de nos jours. Un logement doté d’une étiquette A ou B au DPE, a une valeur bien plus importante qu’un logement classé G. On ne parle pas de quelques milliers. Mais bien de dizaines de milliers d’euros d’écart entre des logements classés performants et des passoires thermiques.

L’exemple est frappant aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Si on compare l’écart de prix de ventre entre un bien classé A ou B et un autre classé F ou G. Comparaison faite à surface équivalente de 40 m² avec les mêmes avantages/situations. On obtient  49 000 euros d’écart de prix à Nice, 37 000 euros à Toulouse, 30 000 euros à Lyon ou encore 26 000 euros à Paris. Un mauvais DPE, clairement, est synonyme de perte d’argent en tant que propriétaire.¹ 

Et il s’agit ici d’un appartement de petite taille. Pour les grandes surfaces et les maisons, comme le révèle Capital, l’écart de prix entre un logement doté d’un bon DPE et une passoire thermique a un impact impressionnant. À Bordeaux, une maison classée A ou B de 150 m² va se vendre en moyenne 755 000 euros, contre 501 000 euros pour la même maison classée F ou G. 250 000 € d’écart de prix ! La différence de prix de vente est massive. On pourrait poursuivre dans la même veine à Paris, à Lyon, à Montpellier, les écarts demeurent aussi conséquents.

Donner de la valeur à votre bien grâce à la rénovation thermique

Pour celles et ceux qui pensent encore que le DPE est anecdotique, les chiffres ci-dessus prouvent le contraire. Afin d’augmenter votre potentielle plus-value, que ce soit sur votre résidence principale ou votre résidence secondaire (ou encore un investissement locatif), la rénovation énergétique est un impératif. Le coût des travaux va être largement compensé par la prise de valeur.

Tous les logements n’ont pas besoin des mêmes rénovations, néanmoins il y a des dénominateurs communs pour sortir du statut peu enviable de passoire énergétique.

• Refaire l’isolation, les murs, les combles, la toiture, mais aussi le sol. L’isolation est l’élément central dans une rénovation énergétique. Un logement bien isolé offre un confort de vie sans commune mesure, les habitants se sentent bien tout au long de l’année.
• Changer de système de chauffage est aussi extrêmement avantageux. Les nouveaux systèmes de chauffage et de production d’eau chaude apportent un meilleur confort de vie tout en étant plus économe (pompe à chaleur, géothermie, etc.).
• Remplacement de la ventilation par une VMC double-flux. Avec ce type d’appareil, l’air circule mieux dans le logement, ce qui limite l’humidité et améliore la qualité de l’air de manière générale.
• Changement des menuiseries, des fenêtres, des baies vitrées, des portes. Remplacer des fenêtres en simple vitrage par du double ou triple vitrage change beaucoup de choses dans un logement aussi bien sur le plan énergétique que phonique.

Tous ces éléments combinés rendent votre maison ou votre appartement séduisants aux yeux des acheteurs et des locataires. Une étiquette A ou B résonne comme un logement agréable à vivre, économe et dans lequel il n’y a pas de travaux à effectuer. Une rénovation bien pensée permet donc de booster une vente et de démultiplier la plus-value immobilière. 

Après une rénovation, il y a des éléments qu’il faudra mentionner dans l’annonce de vente et mettre en valeur. Les acheteurs potentiels seront plus nombreux et moins enclin à négocier que si cela avait été une passoire énergétique.

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Acheter un bien, le rénover puis le revendre quelques années après vous permet de profiter d’une plus-value immobilière. Malgré quelques périodes creuses, les prix immobiliers ont toujours progressé en France, de quoi faire fructifier son patrimoine. Comment est taxée cette plus-value ? Comment minorer la taxation ? On vous explique tout cela.

Définition de la plus-value immobilière

Comme le rappelait l’Insee, en 10 ans (de 2014 à 2024)  les prix au mètre carré des maisons et des appartements en France ont augmenté en moyenne de 1,4 % et 1,7 % par an². Concrètement, pour la grande majorité des propriétaires, avoir acheté un bien au début des années 2000 et le revendre aujourd’hui génère une excellente plus-value.

La définition de la plus-value est assez simple à saisir : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (hors frais). Vous avez acheté une maison 250 000 €. 10 ans plus tard, cette même maison est revendu 325 000 €. 325000 – 250000 = 75 000 €. La plus-value réalisée est de 75 000 euros pour votre maison, une somme qui peut être taxée ou exonérée d’impôt selon votre profil et votre situation.

Taxation de la plus-value immobilière et abattements

La plus-value dans le cadre d’une vente immobilière est taxée à 36,2 %.

Dans le détail, la plus-value est taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Un montant de taxation important qui fait toutefois l’objet de différents abattements. Dans l’idée, plus la durée de détention de votre bien immobilier est longue, plus l’abattement est important. Et après 30 ans, il n’y a plus aucune taxation sur la plus-value immobilière.

• De 0 à 5 ans de détention : aucun abattement.
• De 6 à 21 ans de détention, 6 % d’abattement par an pour l’impôt sur le revenu et 1,65 % pour les prélèvements sociaux.
• 22 ans de détention, exonération totale sur l’impôt sur le revenu.
• 30 ans et plus, exonération totale sur les prélèvements sociaux.

D’autres types d’abattements ont été introduits par la législation jusqu’au 31 décembre 2025. 70 % d’abattement si le logement acheté est détruit et à la place est construit un immeuble collectif. L’abattement monte à 85 % en cas de logements sociaux construits.

Exonération de la plus-value immobilière

Le plus important à retenir est que vous êtes exonéré de la plus-value sur votre résidence principale. Ce qui vaut le coup de rénover son habitation avant de la mettre en vente. 

Mais d’autres types d’exonération existent : 

• Pour une plus-value inférieure à 15 000 euros.
• Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans.
• Le montant de la vente sert à acheter ou construire la résidence principale.
• La vente est faite à un organisme en charge du logement social.
• Ou encore s’il s’agit d’une expropriation.

Différents cas de figure sont aussi possibles en rapport avec la situation du vendeur. Personnes résidentes dans un Ehpad, les allocataires d’une pension de vieillesse, les personnes handicapées… La plus-value selon les situations est peu voire pas taxée. 

Les travaux de rénovation que l’on peut déduire de la plus-value

Vous avez un bien immobilier à vendre ? Il ne s’agit pas de votre résidence principale, mais d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif qui n’est pas détenu depuis 30 ans. Vous avez peur que la plus-value soit conséquente. Sachez qu’il existe un moyen de faire baisser la taxation sur la plus-value potentielle. On le rappelle, la plus-value est le résultat de la soustraction prix de vente moins prix d’achat. Vous avez ainsi la possibilité d’augmenter le prix d’achat pour diminuer ce résultat. 

Et bonne nouvelle, faire des travaux le permet. Tous les travaux ne sont pas concernés, les dépenses d’entretien et de réparation n’entrent pas en ligne de compte.

Peuvent ainsi être ajoutés au frais d’acquisition pour faire baisser la plus-value : 

• Les travaux de construction.
• Les travaux d’amélioration. 
• Les travaux de reconstruction et d’agrandissement.

Les travaux d’amélioration, c’est ce qui nous intéresse ici. La rénovation énergétique d’un logement entre parfaitement dans ce cadre. Le changement de système de chauffage et de production d’eau chaude, les équipements qui améliorent le confort… tout cela fonctionne si ces travaux n’ont pas été déduits des revenus fonciers au préalable.

Rénover, c’est donc gagner sur tous les tableaux : plus de confort, plus de valeur immédiate, et une plus-value immobilière certaine à la revente. Grâce au simulateur de France Rénov’, vous pouvez estimer concrètement ce que vous avez à y gagner.