Rénovation d’un immeuble ancien : quelles sont les aides ?

Quelles sont les principales étapes d’une rénovation énergétique dans un immeuble en copropriété ?

Avant de rentrer dans le détail des aides financières à la rénovation, il faut bien avoir en tête comment se déroulent les travaux de ce type en copropriété. En général, la durée du projet est de 2 à 3 ans, voire plus dans certaines copropriétés. Une rénovation énergétique se déroule en 4 temps que l’on peut résumer de la sorte.

Une phase préparatoire

Avant de lancer les travaux, le syndic de copropriété se doit de commander un DPE collectif. Ce dernier permet d’identifier les problèmes de la résidence et ce qui est source d’inconfort pour ses habitants. Le DPE collectif est ensuite discuté en Assemblée générale des copropriétaires ainsi que le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Le but est de prioriser les travaux de rénovation en accord avec le conseil syndical puis d’établir un cahier des charges déterminant qui s’occupe de la maîtrise d’œuvre et de la maîtrise d’ouvrage.

Une phase d’étude 

Les copropriétaires réunis en assemblée générale votent pour lancer cette phase d’étude qui implique de nombreux intervenants. Une proposition de financement est élaborée par le maître d’ouvrage (montant des aides, emprunts, reste à charge pour les copropriétaires…). Le maître d’œuvre s’occupe lui de la réalisation du Cahier des clauses administratives particulières et du Cahier des clauses techniques particulières. Le syndic gère parallèlement ce qui a trait à l’assurance dommage ouvrage. 

Une réunion de restitution de tous ces éléments est effectuée auprès du Conseil syndical. Puis une réunion d’information est faite aux copropriétaires hors assemblée générale pour détailler le déroulement des travaux. Par ailleurs, l’utilisation de MaPrimeRénov’ doit être proposé par le Syndic et voté en AG, il faut que les copropriétaires valident cela à la majorité absolue.

Une phase de travaux

Le syndic valide les différents devis des prestataires et suit le chantier. Le maître d’œuvre lance les travaux de rénovation énergétique. Il gère alors ce qu’on appelle le Plan général de coordination afin de s’assurer que tout se déroule dans le bon ordre. Le maître d’ouvrage monte lui en parallèle les dossiers de demande subvention et de financement.

Une phase post-travaux

Le maître d’œuvre et le Syndic réceptionnent le chantier pour vérifier que tous les travaux de rénovation énergétique commandés ont été effectués. C’est le début de la garantie de parfait achèvement. Le Syndic envoie les factures à l’État et récupère les aides et les subventions, il gère l’assurance dommage-ouvrage et s’occupe des potentiels sinistres. Un bilan énergétique est enfin réalisé 1 an après et destiné au conseil syndical.

Les principales aides à la rénovation dans un immeuble ancien

Faire rénover un immeuble est une opération de longue haleine, comme on vient le voir, impliquant une multitude d’acteurs. L’un des points clés d’une rénovation réussie et le montage du dossier financier et les demandes d’aides financières, de subventions. Le but est que chaque copropriétaire paie le moins de reste à charge suite à ce vaste chantier.

MaPrimeRénov’ pour les copropriétés

Malgré l’annonce choc il y a quelques jours de la ministre du Logement sur la suspension de MaPrimeRénov’ pour les particuliers faisant un parcours rénovation d’ampleur. Le dispositif demeure maintenu pour les copropriétés jusqu’à, au moins, la fin d’année. Gérée par l’Anah (l’agence nationale de l’habitat), MaPrimeRénov’ s’avère incontournable pour financer de gros travaux en immeuble.

MaPrimeRénov’ finance ainsi une partie des travaux de rénovation. La condition principale est que la rénovation doit assurer une augmentation a minima de 35 % de la performance énergétique de la copropriété. Tous les travaux ne sont pas éligibles, ces derniers doivent portent en priorité sur : 

• L’isolation de la toiture et des murs ; 
• Le changement du système de chauffage ; 
• L’installation d’une ventilation ;
• Le remplacement des fenêtres et des menuiseries ;
• Des travaux sur d’autres parties communes déclarées d’intérêt collectif.

Différentes conditions sont à respecter au sein de la copropriété pour être éligible. Cette dernière doit être immatriculée et inscrite au registre national des copropriétés, être composée d’au moins 65 % de résidences principales (75 % pour les copropriétés de plus de 20 lots). L’immeuble ancien doit également avoir été construit depuis au moins 15 ans.

Lorsque ces conditions sont respectées, l’aide financière peut aller : 

• Jusqu’à 30 % des travaux s’il y a un gain énergétique d’au moins 35 % dans la limite d’un plafond par logement de 25 000 € de travaux.
• Jusqu’à 45 % des travaux s’il y a un gain énergétique d’au moins 50 % dans la limite d’un plafond par logement de 25 000 € de travaux.

À noter qu’un bonus dit “sortie de passoire énergétique” est octroyé (si la copropriété passe d’une étiquette F ou G à A, B, C ou D), le bonus est de 10 %. Et un autre bonus de 20 % sur le montant des travaux, s’il s’agit d’une copropriété dite fragile.

Les copropriétaires dans un immeuble ancien peuvent aussi à titre individuel bénéficier d’une aide. Le montant est alors de 1 500 euros pour les copropriétaires aux ressources modestes et de 3 000 euros pour les copropriétaires très modestes.

Si vous habitez un immeuble ancien, vous êtes parfaitement en droit d’utiliser MaPrimeRénov’ Parcours par gestes ou Parcours rénovation d’ampleur. Du moins quand le guichet sera rouvert en septembre pour ce qui est des rénovations d’ampleur. Vous pouvez ainsi cumuler les aides pour transformer votre passoire énergétique en logement de standing.

L’Éco-prêt à taux zéro collectif

Voici un autre outil financier indispensable pour financer une rénovation dans un immeuble ancien. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt avec 0 % de taux d’intérêt. Il peut être aussi bien utilisé pour des travaux précis que pour une grande rénovation d’immeuble. Isolation thermique des murs, des toitures, des parois vitrées, changement de système de chauffage central… la liste est longue des projets de rénovation pouvant être financés.

• Dans le cadre d’une rénovation ponctuelle. Le montant du prêt est calculé par logement. 7 000 euros de prêt pour une action et jusqu’à 30 000 euros pour 3 actions de rénovation.
• Dans le cadre d’une rénovation globale. Le montant du prêt peut aller jusqu’à 50 000 euros. Toutefois, il y a des conditions spécifiques pour pouvoir y prétendre.

L’éco-prêt à taux zéro collectif doit être remboursé durant une période qui n’excède pas 20 ans.

À noter également, comme pour MaPrimeRénov’ Copropriété, la décision d’utiliser l’éco-ptz doit être prise en assemblée générale. Il faut que la majorité absolue des copropriétaires se prononce en sa faveur pour que ce type de prêt puisse être utilisé pour financer la rénovation énergétique.

Un particulier résidant dans un immeuble ancien peut parfaitement recourir à l’éco-prêt à taux zéro à titre personnel pour financer la rénovation de son logement.

Les certificats d’économies d’énergie (CEE)

Toutes les copropriétés peuvent bénéficier des certificats d’économies d’énergie (CEE) à condition que l’immeuble soit construit depuis au moins 2 ans. Les CEE sont des aides financières fournies par les fournisseurs et distributeurs d’énergie (EDF, Total, Engie…).  

De nombreux projets peuvent être éligibles pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble en copropriété. Travaux d’isolation, changement de chaudière, la liste des travaux est longue, on peut la retrouver sur le site du ministère de la Transition écologique¹.

Pour profiter des CEE, le Syndic de copropriété doit prendre contact directement avec un fournisseur d’énergie ou un partenaire délégataire (par exemple Homélior). Les travaux doivent dans tous les cas être votés en assemblée générale par les copropriétaires. Les travaux sont ensuite effectués par un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement). Une fois les opérations terminées, le syndic transmet tous les documents au prestataire pour toucher les financements. 

Les aides locales 

En plus des aides proposées par l’État, les collectivités territoriales aident à financer des travaux de rénovation dans un immeuble, et cela, dans le cadre de politiques locales liées à la transition écologique. 

Les aides varient selon les territoires concernés et les types de travaux de rénovation. Mais globalement, de plus en plus de métropoles sont. C’est le cas par exemple de la Métropole du Grand Paris, des villes de Lyon ou Bordeaux. Les montants varient selon les travaux, les équipements changés, etc. Pour savoir si votre copropriété a droit à une aide locale, le mieux est de contacter sa collectivité ou plus simplement l’agence France Rénov’.

Pourquoi faire une rénovation dans un immeuble ancien ?

Améliorer la performance énergétique

La première raison qui pousse une copropriété à rénover un immeuble ancien, ce sont bien sûr les performances énergétiques. Dans les immeubles construits depuis 35 ou 50 ans, les performances sont rarement au rendez-vous. Au sein des vieux bâtiments, le système de chauffage est souvent daté (on retrouve encore de vieilles chaudières au fioul par endroit). 

Idem pour ce qui est des fenêtres avec du simple vitrage. Les infiltrations d’air sont légion, tout comme les ponts thermiques… Bref, les vieux immeubles cumulent les problèmes qu’une rénovation énergétique globale pourra résoudre. À la clé, c’est une consommation moindre et un confort de vie amélioré pour tous les habitants.

Faire baisser les charges

Des performances énergétiques faibles engendrent une consommation d’énergie très forte et donc de facto des charges de copropriété élevées. En se lançant dans un projet de rénovation énergétique, la copropriété d’un immeuble ancien va pouvoir diviser par deux ou plus sa consommation d’électricité ou de gaz. 

Les factures de chauffage baissent pour les parties communes et l’entretien est moins important avec des équipements modernes. La copropriété et les habitants sont gagnants sur ces deux tableaux.

Augmenter la valeur de la copropriété

Un logement dans une copropriété rénové a toujours plus de valeur qu’un bien identique dans une copropriété vétuste. Un immeuble rénové trouve plus facilement des locataires ou des acheteurs, séduits par une bonne étiquette énergétique. 

Les Français sont très sensibles désormais au DPE au moment de se loger. Après une rénovation globale, mécaniquement la valeur d’un logement dans l’immeuble prend de la valeur. Voilà pourquoi il est aussi important de faire des travaux de rénovation quand c’est possible dans sa copropriété.